현금부자만 집 산다?국토부 1차관 “세제 개편 필요”… 2025년 10월 부동산 정책의 방향

 

 “현금 없으면 집 못 산다”는 현실

최근 부동산 시장에서 자주 들리는 말이 있다.
“이제는 현금 부자만 집을 살 수 있다.”
주택담보대출 규제가 강화되고, 금리 부담이 높아지면서 대출에 의존하던 실수요자들은 점점 시장에서 밀려나고 있다.

이에 대해 이상경 국토교통부 1차관은 2025년 10월 기자간담회에서 “이 같은 우려를 알고 있다”며 세제 개편 필요성을 공식 언급했다.
그는 “보유세는 약해지고 거래세는 높아진 구조가 시장의 불균형을 초래했다”고 지적했다.

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현 부동산 시장의 불균형 구조

현재 시장은 **‘현금 보유자 중심의 거래 구조’**로 변하고 있다.
정부가 주담대 규제와 대출 총량 관리를 강화하면서, 신혼부부·청년층 등은 자금 마련이 어려워졌다.

반면 대출에 의존하지 않는 자산가들은 규제의 영향을 거의 받지 않는다.

결국 거래량은 줄고, 가격은 특정 지역에서만 버티는 양극화 현상이 나타나고 있다.

이는 “금융 접근성이 곧 주거 기회”라는 불평등을 확대시키는 요인이 된다.

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국토부의 해법: 보유세·거래세 균형 조정

이상경 차관은 “보유세 부담이 약화된 반면 거래세가 높아 시장의 유동성이 떨어졌다”며 보유세 강화와 거래세 인하를 제안했다.
그는 과거 정부에서 진행된 공시가격 현실화율 완화와 공정시장가액비율 인하가 세 부담을 과도하게 줄였다고 지적했다.

 

즉, **‘집을 가진 사람은 세금 부담이 적고, 집을 사려는 사람은 거래세가 많다’**는 구조를 바꿔야 한다는 것이다.
이 접근은 OECD 주요국이 유지하는 “보유세 중심, 거래세 완화” 모델과도 일치한다.

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세제 개편의 현실적 과제

하지만 세제 개편은 단순한 정책 조정이 아니다.
보유세를 높이면 다주택자와 고령층의 반발이 불가피하고, 거래세 인하는 세수 감소로 이어질 수 있다.

또한 세율 인상은 단기적으로 매물 증가를 유도하더라도, 시장 불안을 키울 위험이 있다.

따라서 정부가 추진하는 세제 개편은 점진적·단계적 조정이 필요하다.
예측 가능한 시그널을 주어야 시장이 충격 없이 적응할 수 있다.

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세대·계층별 형평성 보완 필요

정책의 초점은 “누가 이득을 보고, 누가 소외되는가”에 맞춰야 한다.
대출이 막힌 상황에서 청년·무주택층의 내 집 마련 기회는 갈수록 줄고 있다.

이 차관 역시 “세제 개편은 실수요자 보호와 함께 가야 한다”고 강조했다.

즉, 생애최초 구입자, 신혼부부, 청년층에 대한 세금 감면·금융 지원 병행이 필요하다.

그렇지 않으면 세제 조정은 또 다른 불평등을 낳을 수 있다.

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공급 정책과의 연계성도 관건

수요 억제만으로는 시장 안정이 어렵다.
정부는 ‘10·15 부동산 안정 대책’을 통해 공공·민간 공급 확대와 비아파트 매입 확약제 등을 발표했다.

하지만 실제 주택이 공급되기까지는 수년이 걸린다.

따라서 세제 개편과 공급정책이 같은 방향으로 움직일 때 시장이 안정될 수 있다.

단기적 거래 활성화보다 중장기적인 주거 균형이 중요하다.

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결론 – 세금의 방향이 주거 정의를 결정한다

“현금 부자만 집을 산다”는 말은 단순한 체감이 아니라 정책 구조가 만든 결과다.
세금과 금융 규제가 불균형하면, 시장은 자연히 자산가 중심으로 흐른다.

국토부가 추진하려는 세제 개편은 그 불균형을 바로잡기 위한 첫 단계다.
그러나 성공의 열쇠는 공정한 설계와 실행의 일관성에 있다.
세금은 단순한 부담이 아니라 사회적 균형의 도구이기 때문이다.

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참고자료

1. 이데일리 - 이상경 국토1차관 “보유세 강화·거래세 완화 필요” (2025.10.16)
2. 다음뉴스 - “현금 부자만 집 산다”… 세제 개편 시사 (2025.10.16)
3. 국토교통부 10·15 부동산 안정대책 발표문, 2025.10.15