아파트를 사고파는 일은 인생의 큰 결심 중 하나다.
하지만 많은 이들이 등기부등본을 ‘그냥 서류 한 장’ 정도로만 생각한다.
사실 이 문서는 집의 과거, 현재, 미래가 모두 담긴 법적 이력서다.
그중에서도 **갑구(甲區)**와 **을구(乙區)**는 등기부등본의 심장이라 할 수 있다.
이 두 구역을 읽는 능력이 있느냐 없느냐가, 안전한 거래와 위험한 거래를 가르는 기준이 된다.
등기부등본의 구성: 세 가지 구역의 의미
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다.
이 세 구역은 각각 다른 정보를 담고 있으며, 서로 긴밀히 연결되어 있다.
- 표제부(表題部) : 부동산의 기본 신분 정보.
아파트 주소, 동·호수, 건축 구조, 대지권 비율, 면적 등이 적힌다. - 갑구(甲區) : ‘누가 이 집의 주인인가’를 기록.
소유자 변경 이력, 이전 원인(매매·상속·증여 등), 소유권 관련 가처분 정보가 포함된다. - 을구(乙區) : ‘이 집에 돈이 얽혀 있는가’를 기록.
근저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등 소유권 이외의 권리관계가 표시된다.
표제부는 집의 신분증, 갑구는 주인 명부, 을구는 채무 내역서로 비유할 수 있다.
표제부에서 꼭 확인해야 할 5가지
표제부는 많은 이들이 대충 넘기는 구간이지만, 여기서부터 잘못 읽으면 큰 문제가 생긴다.
- 주소 및 호수 일치 여부
- 계약서의 주소와 표제부의 주소가 정확히 일치해야 한다.
- 건물 동·호수나 번지가 다르면 전혀 다른 호수일 수 있다.
- 대지권 비율 확인
- 아파트는 집합건물이므로 건물 외에도 ‘토지 지분’이 존재한다.
- ‘대지권의 표시’가 누락되어 있다면 토지 소유권이 등록되지 않은 상태일 수 있다.
- 전유부분 면적 확인
- 공급면적, 전용면적과 일치하는지 비교한다.
- 표제부의 면적은 등기상 전용면적이므로 실면적과 다를 수 있다.
- 건축물 구조
- 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 등 구조가 표기되어 있으며,
재건축·리모델링 시 기준 판단 자료로 쓰인다.
- 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 등 구조가 표기되어 있으며,
- 등록 구분 확인 (집합건물 or 단독)
- ‘집합건물’ 표시가 있어야 아파트임을 의미한다.
- 누락 시 단독건물로 오기록된 사례도 있으므로 주의가 필요하다.
표제부는 거래 전 서류의 정체성을 확인하는 1차 필터다.
갑구(甲區): 소유권의 역사, 주인의 족보
갑구는 등기부등본의 중심이다.
이 구역에는 누가 언제부터 주인인지, 어떤 경로로 소유했는지, 현재 소유권에 문제가 없는지가 기록된다.
갑구에서 볼 수 있는 주요 항목
- 소유권 이전의 원인
- 매매, 증여, 상속, 경매, 법원 판결 등 원인이 명시된다.
- 매매라면 거래를 통해 정당하게 취득한 것이며,
경매라면 이전 소유자의 채무로 인해 강제 이전된 것이다.
- 소유권보존등기
- 최초의 건물 등기 시점에 작성된다.
- 시행사나 건설사가 처음 등록한 기록이다.
- 가등기·가처분 표시
- 향후 소유권 이전을 위한 잠정적 등기(가등기)나 법적 분쟁의 가처분이 있을 수 있다.
- 가처분은 매우 위험한 신호로, 거래를 피해야 한다.
- 공유지분 표시
- ‘1/2’, ‘1/3’ 등으로 표기되어 있으면 공동 소유다.
- 모든 소유자의 동의 없이 매매 불가하다.
- 말소 기록
- 이전 소유자의 이름에 ‘말소’ 표시가 되어 있다면 이미 소유권이 이전된 것이다.
- 현재 유효한 기록은 ‘말소 표시 없는 최종 항목’이다.
갑구를 읽을 때 주의해야 할 함정들
- 매도인과 소유자 불일치
- 계약서에 적힌 매도인과 등기부등본의 소유자가 다르면, 대리 매매 가능성이 있다.
- 이 경우 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등을 반드시 확인해야 한다.
- 가등기 함정
- 예를 들어 ‘소유권이전청구권 가등기’가 있다면, 다른 사람이 이미 이 집을 예약한 셈이다.
- 가등기는 실제 소유권 이전보다 강력한 우선권을 갖기 때문에 거래 불가하다.
- 가처분 표시
- 법원 명령으로 소유권 처분이 금지된 상태다.
- 즉, 매도할 수 없는 집이다.
- 공유자 중 일부만 매도 의사 표시
- ‘공유자 김OO, 이OO’ 중 한 명만 계약하려는 경우는 무효다.
- 모든 공유자가 매도 의사를 서면으로 밝혀야 한다.
갑구는 소유자의 진짜 신분증이다.
단 한 줄이라도 불일치하거나 분쟁 중이라면 계약을 중단하는 것이 현명하다.
을구(乙區): 돈의 흔적과 권리의 꼬리표
을구는 부동산의 ‘빚의 이력서’다.
아무리 깨끗해 보이는 집이라도 을구를 보면 그 속내가 드러난다.
을구에 기록되는 대표 항목
- 근저당권 설정
- 은행 대출 시 담보로 설정된 권리다.
- 채권최고액, 채권자(은행명), 설정일자가 기록된다.
- 전세권 설정
- 세입자의 권리가 등기된 경우다.
- 보증금액, 존속기간, 전세권자 이름이 기재된다.
- 임차권등기명령
- 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 신청한 경우다.
- 아직 해결되지 않은 분쟁의 신호다.
- 가압류·압류
- 채권자가 법원 명령으로 부동산을 묶어둔 상태다.
- 매도인은 함부로 처분할 수 없고, 매수자는 위험을 떠안게 된다.
- 지역주택조합 관련 권리
- 조합원 지위 등 특정 권리가 등기될 수 있다.
- 일반 매매와는 다르게 해석되므로 전문가 상담이 필요하다.
을구에서 반드시 확인해야 할 세부 포인트
- 채권최고액 vs 실제 대출액
- 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정된다.
- 예를 들어 3억 표시라면 실제 대출은 약 2억3천~2억5천만 원 수준이다.
- 말소 여부
- 말소되지 않은 근저당은 아직 유효하다.
- 매매 전 반드시 매도인이 말소등기를 해야 한다.
- 전세권 말소 확인
- 세입자가 전세를 살았던 집이라면, 전세권이 아직 말소되지 않았을 수 있다.
- 매수자는 전세금 반환 의무를 떠안을 수 있다.
- 가압류 기재 시 거래 금지
- 법원 명령으로 소유권이 제한되어 있는 상태다.
- 이런 경우는 계약을 해도 소유권 이전 불가다.
- 설정 순위
- 을구는 설정 순서에 따라 권리 우선순위가 결정된다.
- 채권자가 여러 명일 경우, 순위가 빠른 사람의 권리가 우선한다.
을구는 부동산 거래의 지뢰밭이다.
겉보기엔 깨끗해도 을구에 한 줄이라도 남아 있으면 신중히 판단해야 한다.
실제 사례: 을구 근저당 미확인으로 인한 피해
서울 마포구의 40대 매수자 C씨는 공인중개사로부터 ‘근저당 없음’이라는 설명을 듣고 계약했다.
하지만 잔금일에 확인한 등기부에는 근저당권 설정 – 채권최고액 2억 – 농협은행 이 표시되어 있었다.
알고 보니 말소 신청은 했지만 아직 등기상 반영이 안 된 상태였다.
결국 잔금을 연기하면서 이자 손해를 봤다.
이 사례는 단순한 부주의가 아니라, 등기부를 직접 확인하지 않은 데서 비롯된 것이다.
공인중개사의 말보다 등기부의 한 줄이 더 중요하다.
공인중개사가 보내준 등기부 요약본, 믿어도 될까?
요즘은 중개사가 등기부 요약본을 문자나 PDF로 보내준다.
하지만 이 문서는 참고용 요약본일 뿐 법적 효력이 없다.
또한 갱신 시간이 느려서 근저당 말소나 가압류 신규 설정이 반영되지 않은 경우가 많다.
따라서 반드시 정부24 또는 인터넷등기소에서 직접 발급해야 한다.
원본은 700원~1,000원 정도이며, 실시간 데이터가 반영된다.
**“요약본은 광고용, 원본은 생명선”**이라는 말이 괜히 나온 게 아니다.
초보자도 쉽게 읽는 등기부 실전 팁
- 표제부 → 갑구 → 을구 순으로 확인
- 건물정보 → 소유자 → 권리관계 순서로 읽어야 흐름이 잡힌다.
- 말소기준등기 표시 찾기
- 근저당이나 전세권 등기 중 맨 위 항목이 기준이 된다.
- 이후 등기들이 이 기준보다 늦게 설정되면 모두 후순위다.
- 기준등기 이전의 권리 여부
- 기준등기보다 앞선 권리가 존재하면, 그 권리가 우선한다.
- 날짜 비교
- 갑구와 을구의 등기일자가 매매 계약일보다 빠른지 확인한다.
- 계약 이후 새로 생긴 권리는 위험 신호다.
- 등기부발급일자 최신 유지
- 계약 전, 잔금 전, 등기이전 신청 직전 등 최소 3회 확인이 이상적이다.
대지권 미등기 아파트의 함정
일부 오래된 아파트는 대지권 미등기 상태로 남아 있다.
이 경우 건물은 등기돼 있지만, 토지 소유권이 포함되지 않는다.
재건축이나 토지 보상 시 심각한 불이익을 받을 수 있다.
- 대지권 표시 없음 : 토지권 미등록.
- 대지권 비율 0 : 건물만 소유.
- 토지등기 별도 필요 : 토지등기 확인서 필수.
이 문제는 표제부에서 확인할 수 있으며, ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 부분이 핵심이다.
상속·증여 등기 시 유의할 점
갑구에서 ‘소유권 이전 – 원인: 상속’으로 표시된 경우,
상속인 중 일부만 명시돼 있을 수 있다.
이때 다른 상속인이 소송을 제기할 여지가 있으므로 법률 검토가 필요하다.
증여의 경우에도 세금 문제가 복잡하다.
등기 시점과 계약 시점이 다를 경우, 증여세 부과 기준일이 달라질 수 있다.
등기 내용은 단순한 기록이 아니라 세금·법률의 기준점이라는 점을 잊지 말아야 한다.
매매 전 등기부등본 점검 루틴
- 정부24에서 원본 열람
- 표제부 주소·대지권 확인
- 갑구 소유자 일치 여부 확인
- 을구 근저당·가압류·전세권 확인
- 등기부 발급일자 최신 상태 유지
- 잔금 전 한 번 더 재확인
이 과정을 습관화하면, 부동산 사기 위험의 90%를 예방할 수 있다.
디지털등기 시대: 전자등기 열람의 장점
2025년 기준으로 대부분의 등기열람은 온라인으로 가능하다.
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서는 주소 입력만으로 등기부 원문 발급이 가능하며,
발급받은 문서는 공인중개사·은행·법무사 등에서 법적 효력 있는 원본으로 인정된다.
또한 QR코드 기반 위조 방지 기능이 포함되어 있어,
사기성 복제나 편집 위험을 크게 줄였다.
디지털등기는 부동산 투명성을 높인 핵심 기술 진화라 할 수 있다.
부동산 계약서와 등기부의 일치 확인
계약서의 다음 항목은 반드시 등기부와 비교해야 한다.
- 부동산의 소재지
- 소유자 이름 및 주민등록번호
- 건물 구조 및 면적
- 대지권 비율
- 지분 소유 형태
조금이라도 다르면 서류 위조, 명의 대리, 혹은 오기 가능성이 있다.
등기부등본과 계약서가 100% 일치해야 진짜 계약이다.
등기부 해석 능력은 자산 방어 기술이다
은행 금리나 부동산 시세는 외부 요인에 따라 변하지만,
등기부등본을 읽는 눈은 오롯이 개인의 방패다.
갑구를 통해 주인의 신분을 검증하고,
을구를 통해 권리관계를 해부하며,
표제부로 기본 정보를 점검하는 일은 투자자가 자기 재산을 지키는 최소한의 지식이다.
등기부를 읽을 줄 모르는 사람은, 글자를 모르는 시대의 상인과 같다.
정리: 등기부등본은 부동산의 거울이다
등기부등본은 단순한 종이가 아니다.
그 집이 어떤 역사를 거쳤는지, 어떤 빚이 얽혀 있는지,
누가 진짜 주인인지 모든 것이 투명하게 기록되어 있다.
갑구는 소유권의 흐름을, 을구는 권리의 흔적을, 표제부는 부동산의 정체를 말한다.
이 세 가지를 읽을 줄 알면, 부동산 사기의 9할은 걸러진다.
참고문헌
- 대한민국 법원 등기정보광장, 「등기제도 안내」
- 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기법」
- 국토교통부, 「부동산 거래 시 유의사항」
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 공식 매뉴얼
- 한국부동산원, 「부동산 권리분석 실무 가이드」
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