실평수와 전용면적 차이👉 아파트 실평수와 전용면적, 차이를 정확히 아시나요?

 

🏢 전용면적이란 무엇인가요? – 계약서에 나오는 그 숫자

• 전용면적이란 아파트 세대 내부에서 실제로 독점적으로 사용하는 공간을 말합니다.
• 쉽게 말해 ‘내가 마음대로 쓸 수 있는 면적’이며, 벽으로 둘러싸인 내부 실면적만 계산됩니다.
• 방, 거실, 주방, 욕실 등 모든 생활공간이 포함되며, 벽 두께나 복도, 계단은 포함되지 않습니다.
• 전용면적은 건축법과 주택법에 따라 정확히 산정되며, 정부의 통계 기준에도 사용됩니다.
• 매매 계약서나 분양 광고에서 흔히 볼 수 있는 59㎡, 84㎡ 등이 전용면적을 기준으로 표시된 숫자입니다.

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📐 공용면적이란? – 남들과 함께 쓰는 공간

• 전용면적 외에 아파트의 복도, 계단, 엘리베이터 홀, 관리실, 지하주차장 등은 공용면적에 해당합니다.
• 이 면적은 아파트 입주민 전체가 공동으로 사용하는 면적이므로, 실제 거주공간으로는 사용할 수 없습니다.
• 전용면적과 공용면적을 합한 값이 바로 공급면적입니다.
• 공용면적은 관리비 산정, 재산세 계산 등에서 비율로 분배되므로 실생활에도 중요한 영향을 미칩니다.
• 고급 아파트일수록 공용시설이 많아 공용면적 비중이 높아지는 경향이 있습니다.

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📏 실평수란 무엇인가요? – 진짜 ‘내가 사는 공간’

• 실평수는 전용면적에서 실제 벽 두께를 제외한 순수 바닥 면적만을 의미합니다.
• 말 그대로, 가구를 놓고 발을 딛고 다니는 공간만 측정한 수치입니다.
• 전용면적보다 약간 작으며, 실제 체감 면적을 나타내기에 가장 현실적인 수치입니다.
• 하지만 실평수는 법적 용어나 공인된 개념이 아니라 비공식적인 표현으로 사용됩니다.
• 부동산 광고에서 “실평수 ○○평”이라는 표현은 전용률과 무관하게 감으로 표현된 경우도 많습니다.

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📊 전용면적, 공급면적, 실평수… 도대체 몇 평인 거죠?

• 예를 들어, 전용면적이 **84㎡(약 25.4평)**인 아파트가 있다면, 공급면적은 약 109㎡(약 33평) 정도입니다.
• 이 경우, 공용면적은 약 25㎡이고, 실평수는 약 21~23평 수준으로 체감됩니다.
• 전용률(전용면적 ÷ 공급면적 × 100)은 이 경우 약 77% 정도로, 이 수치가 높을수록 효율적인 구조로 평가받습니다.
• 같은 전용면적이라도 구조나 층고, 창문 위치 등에 따라 체감 실평수는 달라질 수 있습니다.
• 실제로는 전용면적 84㎡ 아파트라고 해도, 넓다, 좁다는 실평수와 구조에 따라 느낌이 다릅니다.

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📌 왜 이렇게 다양한 면적 개념이 존재할까요?

• 전용면적은 법적으로 등기 및 세금 산정에 사용됩니다.
• 공급면적은 분양 시 광고 용도로 활용되며, 계약서에도 함께 기재됩니다.
• 실평수는 소비자에게 체감 면적을 설명하기 위한 비공식 표현입니다.
• 각 개념이 다르기 때문에 부동산 거래 시 단순 평수 비교는 매우 위험합니다.
• 정확한 비교를 위해서는 전용면적 기준 + 전용률을 함께 확인해야 합니다.

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💡 전용률이 중요한 이유는?

• 전용률은 내가 실제 사용하는 공간이 전체 공급면적에서 얼마나 차지하느냐를 나타냅니다.
• 전용률이 높을수록 효율적인 공간배치를 의미하지만, 공용시설이 적을 수 있습니다.
• 반대로 전용률이 낮으면 넓은 커뮤니티 시설, 복도, 조경 등이 포함된 경우가 많습니다.
• 평균적으로 아파트 전용률은 70~85% 사이며, 고층일수록 낮고, 중소형 단지는 높은 편입니다.
• 전용률을 보면 “어느 아파트가 진짜 공간 활용이 좋은지” 알 수 있는 지표가 됩니다.

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🏘 부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

• 광고에 나온 평수가 전용면적 기준인지 공급면적 기준인지 확인하세요.
• 전용률이 너무 낮은 경우, 실사용 면적이 기대보다 좁게 느껴질 수 있습니다.
• 실평수는 도면, 모델하우스, VR 투어 등을 통해 반드시 직접 확인해보세요.
• 주차 공간, 엘리베이터 수, 복도 폭 등 공용면적의 품질도 체크 포인트입니다.
• ‘○○평형’이라는 용어는 사실 공급면적을 의미하는 경우가 많아, 오해의 소지가 있습니다.

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📣 아파트 면적 개념, 이제는 제대로 알고 선택하세요

• 평수는 단순 숫자가 아니라, 삶의 질을 결정하는 기준이 됩니다.
• 넓어 보여도 동선이 불편하거나, 방 개수가 비효율적이면 체감 평수는 작게 느껴질 수 있습니다.
• 계약 전 반드시 전용면적과 실평수의 차이와 특징을 알고 비교해야 후회 없는 선택이 가능합니다.
• 전용면적을 기준으로 가격을 계산하고, 실평수로 실제 주거감을 판단하는 것이 합리적입니다.
• 내가 사는 공간이니까, 숫자보다 진짜 공간의 질을 따져보세요.

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📎 광고 속 '○○평형'은 실제와 다를 수 있습니다

• 아파트 광고에서 흔히 보는 "33평형", "25평형"은 대부분 공급면적 기준으로 표기된 것입니다.
• 그러나 실입주자가 실제로 사용하는 면적은 이보다 훨씬 작습니다.
• 예를 들어, 84㎡(약 25.4평)의 전용면적을 가진 아파트는 ‘33평형’으로 광고되기도 하지만, 실평수는 약 21~23평 수준입니다.
• 특히 초보자들은 이 용어의 차이를 몰라 “예상보다 좁다”는 입주 후 불만을 갖게 됩니다.
• 따라서 분양광고의 평형 숫자는 절대적인 면적이 아니라 상대적 정보로 인식해야 합니다.

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📂 전용면적 85㎡ 기준, 아파트 등급 구분이 달라집니다

• 전용 85㎡ 이하는 일반적으로 국민주택 규모로 분류되며, 각종 청약 자격 요건에 영향을 미칩니다.
• 85㎡를 초과하면 전용면적 1순위 조건에서 제외되거나, 특별공급 대상에서 빠질 수 있습니다.
• 또한 전용 85㎡ 초과 시에는 취득세, 재산세, 종부세 등에서 세율 차이가 발생할 수 있습니다.
• 중소형 평형 아파트가 인기를 끄는 이유 중 하나도 바로 이러한 세금과 청약 제도의 유리함 때문입니다.
• 따라서 단순한 넓이보다 제도적 기준선을 이해하고 아파트를 선택해야 합니다.

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🔍 투자 관점에서 보는 실평수의 중요성

• 임대나 매도를 고려할 경우, 실평수는 세입자의 체감 만족도에 직접적인 영향을 줍니다.
• 같은 전용면적이라도 구조에 따라 실평수가 달라지기 때문에 공간 효율성은 부동산 가치에 중요합니다.
• 신축일수록 전용률이 낮아지는 대신 커뮤니티 시설 강화로 실사용 공간이 줄어들 수 있습니다.
• 전세 시세는 보통 전용면적 기준으로 형성되지만, 매매 프리미엄은 실평수 체감에서 갈립니다.
• 즉, 실평수는 거주 만족도와 시세 유지력을 좌우하는 핵심 변수입니다.

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📏 실평수 계산, 직접 해볼 수 있을까?

• 건축도면 또는 국토교통부 실거래가 시스템에서 전용면적 데이터를 확인할 수 있습니다.
• 도면상 실내 측정 시에는 벽체를 제외한 실내 가로×세로 길이를 이용해 직접 계산이 가능합니다.
• 실평수 = 전용면적 - 벽체 두께 면적 (일반적으로 전용면적의 약 85~90% 수준)
• 예: 전용면적 84㎡ × 0.88 = 실평수 약 74㎡ → 약 22.4평
• 부동산 전문가나 감정평가사에게 면적 분석 서비스를 의뢰하는 것도 방법입니다.

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🏘 다세대·오피스텔의 실평수는 더 중요하다

• 오피스텔의 경우, 전용률이 아파트보다 높아 실평수가 넓은 것처럼 느껴지지만, 층고가 낮고 벽이 많아 체감은 좁습니다.
• 다세대주택은 대개 도면 제공이 부족하고, 공용면적 계산 기준이 제각각이라 실평수 확인이 필수입니다.
• 일부 매물은 광고에 ‘전용 20평’이라 적혀 있어도 실내 가용 공간은 15평 이하일 수 있습니다.
• 따라서 이런 형태의 주택은 현장 방문 또는 실내 사진 분석을 통해 직접 판단해야 합니다.
• 실평수가 불분명한 매물은 투자 안정성과 거주 만족도 모두 낮을 가능성이 높습니다.

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🛠 인테리어 계획 시 꼭 필요한 실평수 개념

• 전용면적 기준으로는 가구 배치, 동선 설계가 오차를 크게 유발할 수 있습니다.
• 예: 전용 84㎡라 하더라도 실제 거실 너비는 4m 이하일 수 있으며, 식탁이나 소파 배치에 영향을 줍니다.
• 실내 벽과 기둥의 두께, 창호 위치, 수납 구조까지 고려해야 정확한 공간 플랜이 가능합니다.
• 인테리어 견적도 실평수를 기준으로 계산되는 경우가 많아, 평당 단가와도 연결됩니다.
• 실평수를 모르면 예산 초과, 가구 불일치, 시공 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

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📣 실평수와 전용면적, 정확히 알아야 손해 보지 않습니다

• 평수 하나로 수천만 원의 가치 차이가 날 수 있는 부동산 시장에서, 정확한 이해는 기본입니다.
• 계약 전, 평면도만 믿지 말고 현장 확인 + 실평수 계산을 반드시 병행해야 합니다.
• 전용면적은 법적 기준, 실평수는 실생활 기준 – 둘 다 알아야 진짜 내 집을 알 수 있습니다.
• 소비자의 ‘눈높이 정보’가 부족한 만큼, 꼼꼼한 비교와 질문이 나를 지키는 무기가 됩니다.
• 지금 보고 있는 아파트, 진짜 내가 사는 면적은 몇 평인가요? 오늘 다시 한 번 확인해 보세요.

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