분양권 증여, 프리미엄까지 포함될까? 부부 간 증여 시 절세 꿀팁 공개

부동산 시장에서 분양권은 흔히 투자와 자산 관리의 효율성 측면에서 많은 사람들이 활용하는 중요한 수단입니다. 특히 부부 간 분양권 증여는 자산 관리와 미래 재테크 전략의 일환으로 많이 이루어지고 있습니다.

 

그러나 분양권 증여에는 프리미엄과 세금 문제가 따르며, 이를 명확히 이해하지 못하면 예상치 못한 세금 부담을 겪을 수 있습니다.

이 글에서는 부부 간 분양권 증여 시 프리미엄의 세금 포함 여부를 중심으로, 절세 방법과 실행 가능한 꿀팁을 소개합니다.

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💡 분양권 증여란?

분양권 증여란 계약자가 보유한 분양권(분양계약 권리)을 다른 사람(배우자)에게 무상으로 이전하는 것을 의미합니다. 이는 단순히 재산을 주는 게 아니라, 기존 계약과 관련된 모든 권리 및 의무를 이전한다는 점에서 특별한 법적, 세무적 검토가 필요합니다.

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📌 분양권 증여 시 프리미엄 포함 여부

1. 프리미엄의 정의

• 분양권 프리미엄(Premium): 분양권의 계약금 및 초기 분양가를 초과하여 시장에서 형성된 추가 가치를 의미합니다.
  • 예: 계약 당시 2억 원이었던 분양권이 현재 시장에서 4억 원의 가치가 있다면, 프리미엄은 2억 원이 됩니다.

2. 증여재산가액에 포함

분양권 프리미엄도 재산의 일부이므로 증여세 계산에 포함됩니다. 이는 국세청에서 분양권의 전체 가치를 평가하여 정하는 데, 기본적으로 아래의 내용을 포함합니다:

• 계약금 및 중도금 납부액
• 프리미엄(시장가치 - 원래 계약금)

3. 주요 계산 방식

• 증여재산가액 = 계약금 + 중도금 납부액 + 프리미엄(시장 평가액)
• 이는 국세청의 고시된 기준시가나 감정평가를 기준으로 산정됩니다.

예제 사례:

• A씨는 배우자 B씨에게 분양권을 증여함.
  • 계약 당시 분양가: 3억 원
  • 지금의 시장가: 5억 원
  • 프리미엄: 2억 원
    • 증여재산가액은 5억 원으로 평가, 여기서 배우자 공제 6억 원을 차감.

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🛠 부부 간 분양권 증여 시 알아야 할 세금

1. 증여세

• 증여세는 증여가액에서 공제금액을 차감한 후 남은 금액에 대해 과세됩니다.
• 배우자 간 증여의 경우 10년 동안 6억 원까지 증여세 공제가 가능합니다.

증여세율:

과세표준

세율

누진공제

1억 원 이하	10%	없음
1억 원 초과 ~ 5억 원	20%	1,000만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원	30%	6,000만 원
10억 원 초과	40%	1억 6,000만 원

예제 계산:

• 증여재산가액: 5억 원
• 배우자 공제: 6억 원 적용 → 과세 금액 없음
• 하지만 6억 원을 초과한 증여분에 대해서는 증여세 과세.

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2. 취득세

분양권 증여 과정에서 증여를 받은 배우자는 해당 재산에 대해 취득세도 지불해야 합니다.

• 취득세율: 3.5% (2023년 기준)
• 취득세 계산 방식: 증여받은 자산의 전체 평가액 × 3.5%

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3. 양도소득세 문제

분양권의 증여는 증여자 입장에서 별도의 양도소득세가 부과되지 않습니다. 하지만 이후 배우자가 분양권을 **양도(판매)**할 경우, 원래 증여 당시의 취득 가격을 기준으로 양도소득세가 결정됩니다.

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✅ 절세 꿀팁

1. 공제 한도를 최대한 활용하라

배우자 공제 한도 6억 원은 큰 절세 기회입니다. 공제를 충분히 활용하려면 증여가액을 6억 이하로 조정하거나, 10년 간격으로 나누어서 이전하는 것을 고려하세요.

2. 시장가치 평가를 철저히

분양권 프리미엄의 가치를 국세청 기준시가가 아닌 실제 시장가로 과도하게 산정하는 경우가 있습니다.

• 전문가(감정평가사)를 통해 명확한 시장가 평가를 받으세요.

3. 중도금 상환 계획 세우기

증여 후 중도금 상환 의무의 발생 여부도 세금과 관련됩니다. 만약 상대방(증여자)이 중도금을 계속 상환한다면 이는 새로운 금전 증여로 간주될 수 있습니다.

4. 세무사 상담 받기

분양권 증여는 프리미엄 가치가 포함되는 복잡한 구조이므로, 전문가 상담을 통해 신고 액수와 절세 전략을 확인하는 것이 중요합니다.

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📋 부부 간 분양권 증여 신고 절차

1. 준비 자료

• 분양계약서 및 납부내역서
• 가족관계증명서(부부 관계 증명)
• 분양권 시세평가 자료(감정평가서 또는 시장평가액 기준)
• 증여세 신고서 및 계산서

2. 신고 기한

• 증여일로부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.

3. 신고 방법

• 홈택스 온라인 신고: 국세청 홈택스에서 전자 신고 가능.
• 세무서 방문 신고: 직접 관할 세무서 방문 후 서류 제출.

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요약

1. 분양권 증여는 프리미엄을 포함한 전체 가치를 증여재산가액으로 간주합니다.
2. 배우자 공제 한도(6억 원)를 활용하면 큰 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
3. 감정평가를 통해 시장가치를 객관적으로 산정하고, 필수서류를 철저히 준비하세요.
4. 증여 후 중도금 문제와 취득세, 양도세 절세 전략까지 고려하여 장기 계획을 세우는 것이 중요합니다.

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주요 단어 설명

• 분양권: 특정 부동산의 계약상 소유권 및 분양권리를 보유한 상태를 지칭.
• 프리미엄(Premium): 분양권의 초기 분양가를 초과하여 현재 시장에서 형성된 가치 상승분.
• 배우자 공제: 배우자 간 증여 시 10년 간 6억 원까지 면세 혜택을 제공하는 세제 규정.

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