사업시행인가 절차: 재개발 추진 단계별 핵심 체크포인트

사업시행인가는 재개발 사업에서 가장 중요한 단계 중 하나로, 인가를 받아야 철거 및 착공이 가능해집니다.

 

이 단계에서는 조합이 사업계획을 확정하고, 법적 절차를 완료하여 본격적인 재개발을 추진하게 됩니다.

 

본 글에서는 사업시행인가 절차, 주요 요건, 단계별 핵심 체크포인트 및 주의할 사항을 정리하겠습니다.

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사업시행인가란?

사업시행인가는 재개발 조합이 사업을 시행할 수 있도록 지자체(구청, 시청)로부터 승인받는 절차를 의미합니다.

 

✅ 사업시행인가의 주요 역할
✔ 재개발 구역 내 건축 및 철거 허가
✔ 조합원의 재산권 및 분양 계획 확정
✔ 도시계획 및 기반시설 조정

 

📌 사업시행인가를 받아야 재개발 사업이 본격적으로 착수될 수 있습니다.

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사업시행인가 절차 및 단계별 체크포인트

사업시행인가 절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

✅ 1. 조합설립 및 추진위원회 승인

조합이 설립된 후 사업시행인가를 신청할 수 있습니다.

✔ 조합설립 동의율 충족(75%)
✔ 추진위원회 구성 및 승인
✔ 사업 추진을 위한 기본계획 수립

 

📌 조합이 승인되지 않으면 사업시행인가를 신청할 수 없으므로, 사전 준비가 철저해야 합니다.

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✅ 2. 사업계획 수립 및 인가 신청

조합은 사업을 진행하기 위해 사업계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

✔ 건축물 배치 계획 수립
✔ 용적률, 층수, 공공시설(도로, 공원) 계획 포함
✔ 세입자 이주 대책 마련 필수

 

📌 사업계획이 미흡할 경우 인가 과정에서 반려될 가능성이 있습니다.

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✅ 3. 조합원 및 이해관계자 의견 수렴

사업시행인가를 받기 전, 조합원 및 토지 소유자의 의견을 수렴해야 합니다.

✔ 공청회 개최 및 의견 수렴
✔ 주민의견 반영 여부 검토
✔ 조합원 간 갈등 최소화

 

📌 조합 내부 갈등이 심할 경우 인가가 지연될 수 있습니다.

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✅ 4. 지자체 심사 및 보완 요청

지자체는 사업계획을 심사한 후 필요한 보완 사항을 조합에 요청할 수 있습니다.

✔ 도시계획 기준 충족 여부 확인
✔ 공공기반시설(도로, 상하수도) 조정 필요 여부 검토
✔ 환경영향평가, 교통영향평가 등 심사

 

📌 심사 과정에서 보완 요청이 발생하면 일정이 지연될 수 있습니다.

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✅ 5. 사업시행인가 승인 및 고시

심사를 통과하면 지자체에서 사업시행인가를 승인하고, 이를 공고합니다.

✔ 인가 승인 후 조합원에게 공지
✔ 고시된 내용에 대한 이의제기 기간 운영(30일 내외)
✔ 이의제기 없으면 최종 확정

 

📌 인가 이후에도 조합원 간 소송이 발생할 가능성이 있으므로, 법적 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.

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사업시행인가 후 주요 절차

사업시행인가가 완료되면, 다음 단계로 재개발 사업이 진행됩니다.

✅ 관리처분계획 수립
✅ 이주 및 철거 진행
✅ 착공 및 공사 진행

 

📌 사업시행인가를 받은 이후에도 조합원 이주, 철거 및 공사 일정 조율이 필요합니다.

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사업시행인가의 주요 체크포인트

✔ 조합설립 및 동의율 확보 여부 확인
✔ 사업계획이 법적 요건을 충족하는지 점검
✔ 조합원 및 이해관계자의 의견을 충분히 반영
✔ 지자체 심사에서 보완 요청이 없는지 확인
✔ 인가 이후 법적 분쟁 가능성 점검

 

📌 조합과 조합원 간 협조가 원활해야 사업이 신속하게 추진될 수 있습니다.

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사업시행인가의 리스크 및 주의사항

사업시행인가 과정에서는 여러 가지 변수로 인해 일정이 지연될 가능성이 있습니다.

❌ 1. 조합 내부 갈등

✔ 조합원 간 이견으로 사업이 지연될 수 있음
✔ 조합장 해임 등 내부 분쟁 발생 가능성

📌 조합 내부 소통을 원활하게 하여 갈등을 최소화하는 것이 중요합니다.

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❌ 2. 법적 분쟁 가능성

✔ 일부 조합원이 인가에 대해 이의를 제기할 수 있음
✔ 소송이 발생하면 일정이 크게 지연될 위험 존재

📌 법적 검토를 철저히 하고, 사업 추진 과정에서 조합원과 충분한 협의가 필요합니다.

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❌ 3. 정부 정책 및 규제 변화

✔ 재개발 관련 법규가 변경될 경우 추가적인 조정이 필요할 수 있음
✔ 정책 변화로 인해 사업성이 낮아질 가능성 존재

📌 정부 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

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결론

사업시행인가 절차는 재개발 사업의 핵심 단계이며, 조합원 동의율 확보와 사업계획 수립이 가장 중요한 요소입니다.

 

▶ 사업시행인가 절차: 조합 설립 → 사업계획 수립 → 의견 수렴 → 지자체 심사 → 인가 승인
▶ 핵심 체크포인트: 조합원 동의율 확보, 법적 요건 충족, 이해관계자 의견 반영
▶ 주의사항: 조합 내부 갈등, 법적 분쟁, 정책 변화에 따른 사업 리스크

 

📌 재개발 투자자는 사업시행인가 진행 상황을 철저히 분석하여 투자 리스크를 줄이는 것이 중요합니다.

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